根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施建设运营的经验，我国未来物流园区在发展模式上有五种选择：
政府主导发展模式
政府主导发展模式是指由地方政府做出物流园区规划并组成开发机构，通过招商引资等方式来开发建设物流园区。由于物流园区具有物流组织管理和经济发展双重功能，因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流园区项目，实际上就是在新的经济发展背景下，突出现代物流的发展特点、趋势和在经济发展中的地位和作用。目前大多数物流园区都是按这种模式在开发。
主体企业引导模式
也称为大型物流企业主导开发模式。从市场经济发展的角度，从物流资源和产业合理有效配置的角度，由大型物流企业开发建设物流园区并率先在园区开展经营，带动和引导其它物流企业或相关企业入园经营，逐步实现物流产业的聚集。
政企联合开发模式
由政府统一规划，组织物流企业共同开发模式。即政府相关部门从总体上对物流园区做出规划，通过招商引资等方式，由相关企业负责具体项目的开发，共同完成物流园区的开发建设。
产业地产开发模式
产业地产开发模式是指将物流园区作为产业地产项目，通过给予开发者适合产业项目开发的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由产业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。
作为类似于产业地产开发模式，日本的东京、神户和德国的不莱梅等城市，也有政府投资进行物流园区的相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的优惠政策的框架下进行经营管理。
综合运作发展模式
综合运作发展模式是指对上述各种模式的混合运用。由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的专业经营运作能力，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的。
我们特别强调，物流园区项目的开发建设不仅仅是土地开发，也不是提供简单的物业管理，而是将其经营管理定位“服务于物流企业”的平台运营商，通过系统地提供“资源整合、规范管理、服务提升”来创造价值，与客户共同成就事业。因此，无论采用何种开发经营模式，都要注意以下3点：
（1）打造物流企业的商务办公聚集地。要使物流园区成为促进现代物流发展的政策平台，发挥产业聚集优势，吸引区域物流企业总部、创业成长型中小物流企业和上下游企业以及相关的融资、保险等服务机构进驻。
（2）建设物流企业公共服务体系。整合一体化基础设施平台，提供基础物业服务、公共秘书服务、投融资服务、企业管理服务等，将基础设施和专业服务结合起来，以物流产业促进园区繁荣，以园区服务来带动物流产业的快速发展。
（3）构建物流信息服务平台。建立物流服务电子商务平台，拓宽信息及交易渠道，为货主、物流企业提供现场交易与网上交易相结合的综合服务平台，提高物流效率和经营效益。